Desenvolvimento de um Projeto Tarifário


Seja na criação de projeto tarifário ou no decorrer do tempo de atividade, a Multitemporada.com realiza a análise tarifária dos imóveis que gerencia. Em resumo, trata-se da elaboração e verificação do valor que está sendo cobrado por diária ou pelos pacotes promocionais levando em consideração, principalmente, a taxa de ocupação. É fundamental praticar uma precificação competitiva a fim de manter esta taxa de ocupação elevada independentemente da época do ano.


Como elaboramos o tarifário?

A análise tarifária é feita com base em pesquisa de preço. Se você anuncia um apartamento de dois quartos em Copacabana, no Rio de Janeiro (RJ), deve procurar saber quanto está sendo cobrado por imóveis semelhantes (inclusive em termos de mobiliário, comodidades, equipamentos, decoração e serviços associados) na mesma localidade naquele determinado período. Essa pesquisa deve abranger todas as Online Travel Agencies (OTAs) do aluguel de temporada, uma a uma, extraindo uma média cobrada.

1- Encontramos os concorrentes: Localizamos cada anúncio de concorrentes diretos ou semelhantes;

2-   Avaliamos individualmente cada um: A ideia é que, ao buscar pontos semelhantes e distintos, possamos verificar os que tem influência sobre o produto final. Assim fazemos uma média de preço para ser utilizada como termômetro.

3-   Realizamos uma relação entre tarifário x taxa de ocupação: Checamos o calendário de cada um dos concorrentes, assim podemos mensurar qual tarifa tem mais poder de conversão.

Para chegar ao preço final que iremos praticar em sua propriedade, também levamos em consideração:

1-   A sazonalidade do mercado: O turismo está em alta ou em baixa no determinado período? Está acontecendo algum evento na cidade? Existem estratégias de variação de preço para dias de semana e fim de semana?

2-   Grau de maturidade do anúncio:  Se estiver anunciando pela primeira vez, vamos adotar uma precificação abaixo da média dos concorrentes. Pelo menos até que o seu anúncio contenha reviews positivos, o que influencia muito no momento da reserva de outras pessoas. Caso seja um anúncio consolidado, podemos fazer estratégias mais agressivas no aspecto de valorização do seu produto.

3-   Histórico e/ou expectativa: Se a propriedade possui um histórico de valor de diárias vendidas, sempre é uma importantíssima informação para adequar um projeto. Mas caso seja uma unidade iniciante, usamos um norteador que é a projeção do proprietário em relação aos custos e as expectativas de um faturamento considerado satisfatório.

 

O que é a análise tarifária?

É o trabalho que a Multitemporada.com realiza de avaliar a precificação que exercem nos imóveis. A análise tarifária deve ser feita com maior atenção no início das operações. Mas também deve ser repetida e ajustada ao longo das semanas, principalmente para que as propriedades não fiquem ociosas ou sejam utilizadas por valores que não compensam pelo desgaste — percebe como a linha do que é considerada uma “boa tarifa” é tênue?

Temos uma visão de precificação baseado em metas de valores almejados, desta forma não concentramos nossas metas em cima do valor de uma diária, mas sim nos resultados finais de rendimento de um determinado período. Com este valor estipulado, fragmentamos os preços de uma diária, até um pacote de locação de um mês.

 

Visão ampla do mercado

Não desenvolvemos projetos somente para agradar aos olhos do proprietário, mas sim vamos lhe apresentar um plano de venda com preços realistas e com metas gradativas de evolução no decorrer das atividades.

Como uma empresa que opera em várias regiões e em propriedades distintas, temos a oportunidade de acompanhamento e visualização do comportamento de mercado de uma forma mais ampla do que o proprietário. Quase sempre o mesmo está baseado no seu histórico defasado ou em uma expectativa de tarifa de venda incompatível com o mercado.

Fazendo uma analogia podemos dizer que o proprietário vê a realidade de seu imóvel, já a Multtemporada.com vê a realidade do mercado em que este imóvel está inserido.

Por fim, podemos colocar à disposição da propriedade estratégias de locações já testadas em outras unidades de sucesso, desta forma minimizamos os erros e aumentamos a produtividade.

 

Verificamos a precificação periodicamente

Se praticarmos um preço de diária muito alto, os viajantes vão abandonar o seu anúncio e partir em busca de valores mais justos em propriedades equivalentes e próximas às suas. A superestimação do próprio imóvel costuma acontecer com frequência no começo das atividades de aluguel de temporada. Isto porque, nesta fase, o proprietário ainda não se conhece o mercado com profundidade e sobra empolgação com a possibilidade de lucrar com a atividade.

Em contra partida, se o valor de diária for muito baixo, os visitantes vão desconfiar de que haja algo errado com o seu imóvel e também vão acabar reservando com a concorrência, ou você terá uma rotatividade de hospedes e no fim do mês os custos adsorveram o faturamento. Em suma, a análise tarifária é salutar para que o preço praticado seja condizente com o que a casa oferece, onde está inserida e em comparação à opções similares.

Portanto, existe a necessidade de ajuste constantes nas tarifas, atividade esta que muitos proprietários, por falta de tempo ou por falta de informação, não realizam. Nesta linha, usamos algumas referências para nos guiar:

Volume de reservas e taxa de ocupação: Número total de reservas geradas nos ciclos pré-determinados e sua taxa de ocupação são sem dúvidas a principal referência para ajustes nas tarifas.

Visualizações de página: Um alto ou baixo volume de visitas a sua página nas plataformas nos diz muito a respeito de seu anúncio. Um exemplo: muitas visitas e nada de reservas significa que seu imóvel tem potencial, mas algo desagrada quando as pessoas buscam mais informações.

Seu mercado: O seu mercado é determinado pelos termos de busca que os viajantes usam para encontrar seu imóvel. O local buscado com mais chances de gerar mais reservas para o seu imóvel é o seu mercado principal.

Seus concorrentes: Verificar tarifas e taxas de ocupação de seu concorrente pode, com frequência, impactar diretamente em seus resultados de vendas. Assim, se você estiver atento deve adaptar rapidamente. 

Média da avaliação: As avaliações que você recebeu nos seus anúncios são determinantes para ajustes de tarifas, boas avalições potencializam as vendas, já uma má avaliação pode atrapalhar muito Tenha em mente que os hóspedes estão habituados a procurar esses números e qualificações no seu anúncio quando fazem a busca. Proporcionar uma ótima experiência e pedir a opinião dos hóspedes ajuda a melhorar sua média de avaliações.